Аннуитетная и дифференцированная формы расчетов ипотеки
Оглавление
Потенциальному соискателю ипотечного кредита совсем необязательно обладать глубокими познаниями в финансовых вопросах. Но разбираться в порядке начисления процентов по ссуде и принципах формирования графика ее погашения может оказаться нелишним. Потому что существует не менее десяти видов процентных ставок и вариантов расчета процентов, используемых на сегодняшний день банками по всему миру. Российские банки, как правило, используют два вида расчетов с заемщиками – аннуитетные (равнодолевые) и дифференцированные (убывающие) платежи. Каждый из способов обладает своими плюсами и минусами, и только заемщик вправе подобрать себе приемлемый вариант еще на этапе выбора банковской программы.
НЕМНОГО ТЕОРИИ
Аннуитетный платеж – это ежемесячный взнос, включающий в себя часть основного долга и проценты, начисленные на его остаток. Это взаимовыгодная форма расчетов, активно применяемая не только в ипотечном кредитовании физических лиц, но и в других видах кредитов. Заемщику аннуитетные платежи удобны тем, что он всегда платит одну и ту же сумму и не имеет проблем с расчетом своего бюджета. Банк же в данном случае получает повышенный доход по процентам (поскольку в начале выплат проценты составляют основную долю платежа, а сам кредит – малую его часть). С течением времени эта пропорция выравнивается, и к окончанию срока договора выплачивается, в основном, только сам кредит.
При дифференцированных платежах размер общего платежа пропорционально снижается каждый месяц, а возврат тела кредита равномерно разбит на весь срок договора. Такой способ расчетов ложится тяжким бременем на человека в первые годы погашения кредита. Затем, ближе к окончанию срока договора, платежи серьезно уменьшаются и уже не доставляют ему былых трудностей.
РАЗНИЦА СУЩЕСТВУЕТ
Основное преимущество аннуитетных платежей – фиксированный размер ежемесячных выплат, — в отличие от дифференцированных, при которых заемщик вынужден погашать большие суммы в начале срока договора.
Эксперты отмечают, что аннуитетный платеж выгоден большей части клиентов, т.к. позволяет распределить финансовые возможности на весь период сотрудничества с банком. Первые годы и так характеризуются большими расходами со стороны заемщика (оформление сделки купли-продажи, оплата услуг риэлтора, ипотечного брокера и необходимых налогов, переезд, ремонт в новом жилье и пр.). Так что аннуитет – наиболее предпочтительная форма расчетов с банком, своего рода «льгота» при оплате кредита.
Главное отличие состоит в том, что при одинаковых условиях кредитования суммарные выплаты по аннуитету оказываются выше дифференцированных примерно на 25%. Следовательно, и общий доход семьи должен быть выше на столько же.
ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА ПРИ АННУИТЕТНЫХ ВЫПЛАТАХ
В этом случае заемщик сполна почувствует разницу между аннуитетом и дифференцированным расчетом. Решив погасить задолженность перед банком раньше срока, он с удивлением обнаружит, что выплачивал до сих пор лишь проценты, а сам кредит почти не погашен.
При дифференцированных платежах можно погасить кредит до срока, минуя серьезные финансовые потери даже в начале срока договора кредитования.
Все эти нюансы оговариваются в договоре, и некоторые банки вводят в него такие условия, которые нивелируют эту разницу и делают досрочное погашение при аннуитетных платежах почти таким же «безболезненным», как и при дифференцированных (в особенности, если присутствует возможность перерасчета процентных выплат).
Соискатели ипотечных кредитов, как правило, люди со стабильным доходом, уверенные в завтрашнем дне. Поэтому еще на стадии заключения договора с банком они обсуждают перспективу досрочного погашения кредита и желают, чтобы это произошло при максимально выгодных условиях.
Дифференцированные расчеты позволяют немного сэкономить на страховке. При такой форме расчетов задолженность клиента уменьшается быстрее, — следовательно, и стоимость страховки не будет такой значительной, как при аннуитетных платежах.
КРЕДИТ ПО МАКСИМУМУ
Аннуитетная форма расчетов в ходу у банков, которые готовы кредитовать своих клиентов на максимальный срок (до 25 лет).
Дифференцированные платежи применяет небольшое число банков, предлагающих ипотечные программы, но выбирать все же есть из чего (например, Сбербанк и Газпром).
Объясняется это тем, что выгода аннуитета для банков вполне очевидна. Но, как утверждают эксперты, от такого вида расчетов выигрывает не только кредитная организация, но и заемщик. В противном случае, аннуитетные платежи не получили бы такого распространения. Так что этот вид расчетов обусловлен в одинаковой мере заботой банкиров о собственной прибыли и проявлением его лояльности к заемщикам. Кроме того, аннуитет позволяет получить ипотечный кредит заемщикам с не очень высокими доходами, при длительном сроке кредитования и наличии созаемщиков из числа работающих членов семьи. Тогда как при дифференцированной форме расчетов выплаты первых лет могут превысить разницу между доходами семьи заемщика и платежами по кредиту.
Итак, при выборе ипотечной программы способ погашения платежей должен быть одним из главных доводов. Дифференцированная оплата приемлема для тех, кто желает заплатить меньше, располагая при этом достаточно высоким доходом. Тем же, у кого он невысок, выгоднее будет воспользоваться аннуитетом.
В любом случае, решаясь улучшить жилищные условия при помощи ипотечного кредита, следует очень серьезно оценить свою финансовую ситуацию и выбрать именно те кредитные условия, которые окажутся эффективными в долгосрочной перспективе.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
