Ипотека: инфляция и стоимость аренды
Оглавление
Экономика России находится в постоянном движении. С каждым годом уровень инфляции всё увеличивается. В обыденной жизни мы не замечаем роста цен на обиходные товары, поскольку с ним увеличивается и наш уровень зарплат. Кроме того, процесс подорожания происходит, как правило, постепенно и заметить его бывает очень сложно, особенно если в стране не происходит значимых кризисов и волнений. Иначе дело обстоит с крупным кредитованием. Ведь то, что сегодня стоит несколько миллионов, спустя 10 лет может подорожать вдвое. Наиболее животрепещущий для населения вопрос – это взятие ипотеки. Сюда относится также услуга выдачи кредитов под залог приобретаемой недвижимости. Процентные ставки по ипотеке достаточно высоки – в среднем они составляют 12-13,5% годовых. Однако при учёте инфляции, внушительной суммы кредита и его длительном сроке сумма переплат в конечном итоге может стать поистине баснословной – выплаченных банку денег с лихвой хватит на покупку ужё нескольких квартир.
Стоимость переплаты по банковской ипотеке
Давайте рассчитаем процентную переплату по ипотечному кредиту. В качестве исходных данных возьмём действующую программу Альфа Банка на покупку квартиры на вторичном рынке недвижимости с необходимостью предоставления формы 2 НДФЛ справки о доходах.
Итак, в среднем стоимость квартиры составит 3 000 000 рублей. При первоначальном взносе 15% (что составит 450 000 рублей) кредитная сумма составит 2 550 000 рублей. При оформлении кредита на 20 лет банк предоставляет клиенту 13,4% годовых. Таким образом, клиент будет вынужден ежемесячно выплачивать банку 30 604 рубля. Несложно рассчитать, воспользовавшись на сайте Альфа Банка ипотечным калькулятором онлайн, что по прошествии срока кредитования и при учёте всех банковских комиссий клиент выплатит банку 7 345 143 рубля. Итого сумма переплаты 4 795 142 рубля.
Переплаты по ипотеке с учётом инфляции и роста цен на недвижимость
Согласитесь, что простые подсчёты отражают, насколько много денег придется отдать банку – их с лихвой хватило бы на приобретение сразу трёх аналогичных квартир, такие грабительские проценты стали бы сокрушительными при оформлении ипотеки молодыми учителями. Однако в самом ли деле так уж баснословна переплата, если учесть инфляцию, которая произойдёт за 20 лет выплат? За это время деньги потеряют свою ценность, и сумма в 7,3 миллиона рублей не покажется такой уж значимой. Да и цены на жильё спустя 20 лет заметно увеличатся. Какой же станет в действительности переплата по ипотеке, если в расчетах внести поправку на инфляцию и фактор роста стоимости недвижимости? Попробует рассчитать данный показатель.
1. Инфляция. Итак, полная сумма банковских выплат составит 7 345 143 рублей. Определить ценность данных денег через 20 лет со 100% уверенностью, конечно же, нельзя, однако провести примерный расчет вполне возможно. Несколько последних лет уровень инфляции в России достаточно стабилен – он составляет примерно 6,5%. Возьмём данный показатель за исходный, чтобы определить, насколько упадёт значимость суммы в 7 345 143 рублей через 20 лет.
После внесения платежа для погашения кредита по ипотеке на остаточную задолженность ежемесячно будет воздействовать инфляция в размере 6,5/12 = 0,5417%. Однако это не последняя стоимость, так как процент по ипотеке можно снизить. Именно такой размер обесценивания будет влиять на остаточную сумму кредита каждый месяц до момента полного погашения долга перед банком. Найти более подробную информацию об этом можно, изучив материалы по воздействию инфляции на ставку кредитования и конечную сумму переплаты.
В конечном итоге можно рассчитать, что за 20 лет инфляция поглотит 3 355 932 рубля из всей суммы банковских выплат. Это значит, что спустя 20 лет изначальная сумма в 4 795 142 рубля будет сопоставима с сегодняшней суммой в 1 439 210 рублей. Для лучшего понимания рассмотрим пример: если на сегодня квартира на вторичном рынке стоит 3 000 000 рублей, то с учётом инфляции и банковских процентов она обойдётся своему владельцу в 4 439 210 рублей через 20 лет.
2. Увеличение цен на недвижимое имущество. Проведённые расчеты нельзя считать полными, если не заложить в них фактор ежегодного неизменного роста на недвижимое имущество. И если на сегодня квартира оценивается в 3 миллиона рублей, то спустя 20 лет её цена существенно возрастёт. Составить точный прогноз подорожания квадратного метра жилья крайне сложно, тем более на такой длительный срок. За последнее десятилетие стоимость недвижимости существенно возросла, однако в последнее время ситуация нормализовалась за счёт роста рынка недвижимости и появления на строительной арене большого количества новых застройщиков. Усредним показатель роста – для расчета возьмём 3% увеличения стоимости в год.
Таким образом, стоимость квартиры, цена которой сейчас составляет 3 000 00 рублей, будет меняться соответствующим образом:
— через один год рассчитываем на 3 000 000 +3% и получаем 3 090 000 рублей;
— через два года соответственно 3 090 000 + 3% = 3 182 000 рублей;
— через три года рассчитываем 3 182 000 + 3% = 3 278 181 рублей;
— через 4 года 3 278 181 + 3% = 3 376 525 рублей и так далее
Проведя соответствующие расчёты, получим стоимость квартиры через 20 лет: 5 260 506 + 3% = 5 418 321 рублей. Таким образом, за 20 лет стоимость той же квартиры возрастёт на 2 418 321 рубль.
Таким образом, подведём итог. Если изначально мы приобретаем квартиру за 3 000 000 рубля и кредит и она обходится нам с учётом банковских процентов в 7 345 143 рубля, то спустя 20 лет цена нашей жилплощади уже составит 5 417 321 рубль, снизив таким образом переплату до суммы в 1 926 822 рубля. Однако уровень инфляции поглотит и эту сумму за истёкший период. Весь размер «переплаты» будет съеден за счёт инфляции и роста цен. Даже ежемесячный платёж с каждым годом будет казаться всё менее обременительным. Поэтому, размер переплаты может испугать только на первый взгляд.
Сравнение аренды квартиры и ипотеки
Второй вопрос, который волнует множество людей, не выгоднее ли снимать жильё, а разницу в цене между арендной платой и выплатой банковских процентов откладывать на приобретение нового жилья? Тем более что откладывать деньги можно на депозитном банковском счёте, тем самым получить с них доход и уберечь от воздействия инфляции. Рассчитаем данную возможность.
Возьмём в качестве исходной ту же квартиру, цена которой составляет 3 000 000 рублей. Оформив на неё ипотеку в Альфа Банке сроком на 20 лет, ежемесячно придётся уплачивать 30 600 рублей банку. Небольшой анализ стоимости недвижимости в Санкт-Петербурге показал, что стоимость аренды приблизительно за аналогичную жилплощадь составит 18 000 рублей. В случае обнаружения Вами более выгодного предложения в другом банке, ипотеку можно перекредитовать.
Вариант онлайн оформления ипотеки предусматривает внесение первоначального взноса в размере 450 000 рублей, при этом квартира перейдёт в частную собственность только через 20 лет. В случае с арендой необходимо ежемесячно уплачивать 18 000 рублей. Для равных условий кладём сумму в 450 000 рублей (размер первоначального взноса) на депозитный счёт, в условиях которого предусмотрена возможность ежемесячного пополнения на сумму 30 600 – 18 000 = 12 600 рублей. При этом не следует забывать о том, что арендная плата также будет повышаться из года в год – усредним и возьмём за данность ежегодное повышение на 3%. Исходя из этого ежегодно мы сможем пополнять депозитный вклад на меньшую сумму.
Скорость накопления можно легко рассчитать на калькуляторе вкладов, в частности – вклад «Универсальный» Юникредит Банка со ставкой по депозитам 8,25% годовых.
Откроем депозит на срок 3х лет с возможностью пролонгации. Итак, в результате накопления мы получим:
— через 1 год на счету накопилась сумма 608 839 рублей, при этом стоимость аренды составляет уже 18 540 рублей, таким образом будущие ежемесячные наши вклады составят 12 060 рублей;
— через 2 года на счету – 774 795 рублей, аренда составит 19 100 рублей, будущие ежемесячные вклады – 11 500 рублей;
— спустя 3 года на счету – 970 861 рублей, аренда составит 19 670 рублей, а будущие ежемесячные вклады – 10 930 рублей.
— спустя 17 лет на счету – 4 906 473 рублей, аренда составит 30 590 рублей. При этом стоимость покупки жилья через 17 лет будет равняться 4 958 536 рублей. Таким образом, через 17 лет и 3 месяца сумма депозита станет равной стоимости квартиры.
Вывод. Таким образом, те, кто арендуют жильё и откладывают разницу в выплатах на депозит, купят квартиру на 3 года раньше, чем те, кто сразу возьмёт ипотечный кредит.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
