Кредит под залог коммерческой недвижимости
Оглавление
Займы под залог коммерческой недвижимости первоначально появились в Америке и Западной Европе, а затем эта финансовая услуга приобрела популярность среди российских предпринимателей. Данный вид кредитавостребован, благодаря достаточно небольшим процентным ставкам. Это сделано в связи с тем, что риски при невозврате кредита банк может минимизировать посредством залога коммерческой недвижимости.
Специальные программы по кредитам
Отечественные банки предоставляют кредит под залог коммерческой недвижимости примерно под 14-16% годовых. Чаще всего это займы сроком на 1-2 года. Однако в связи с востребованностью данной услуги банки разрабатывают для своих клиентов особые программы с более доступными условиями, составляющими 8-10% на 3-5 и более лет. Но это только в случае положительного кредитного скоринга.
Например, Росбанк предлагает программу «Коммерческая ипотека», в рамках которой постоянным клиентам с положительной кредитной историей предоставляются займы под 8% годовых, а сторонним предпринимателям — под 9%.
Подобную программу с похожим названием предлагает ЮниКредит Банк, в рамках которой при соответствии клиента некоторым условиям процентная ставка может быть 9,5%.
Сбербанк также имеет аналогичную программу «Бизнес-недвижимость», предлагающую ИП и малым предприятиям получение займов под 10,69% годовых.
Предлагая подобные привлекательные процентные ставки, банк выставляет определенные требования, при соблюдении которых кредит под залог коммерческой недвижимости становится доступен клиентам. Так, по условиям «ЮниКредитом» банк не предоставляет кредиты, если коммерческая недвижимость под залог кредита причислена к объектам нежилого фонда в «хрущевках». По требованиям Сбербанка заемщик должен иметь поручителя.
Расчет размера процентной ставки кредитования под коммерческую недвижимость
Однако все банки имеют перечень общих требований и показателей, исходя из которых, устанавливается итоговая величина процентной ставки:
• срок займа;
• сумма займа;
• коммерческое состояние потенциального заемщика;
• качество кредитной истории потенциального заемщика, если он ранее являлся клиентом банка.
Максимально приемлемые условия предоставления кредита становятся доступны клиентам, которые согласны выполнить условие о первоначальном взносе, составляющем 15-30% и обязательство качественно обеспечить кредит под залог коммерческой недвижимости. Исходя из этого, по кредиту для большей части предприятий устанавливается ставка в размере 13-16% при сроке кредитования, составляющем 3-5 лет.
Требования, предъявляемые к залоговой недвижимости
Чаще всего предприятиям кредит под залог коммерческой недвижимости предоставляется в размере 70%, исходя из оценки стоимости предоставляемого заемщиком обеспечения. Кредитная организация предъявляет по отношению к залоговой недвижимости определенные требования и соблюдение условий:
• правильно оформленные документы;
• коммерческая недвижимость под залог кредита не должна иметь никаких обременений;
• регистрация недвижимости в Росреестре.
• отсутствие открытых проссрочек по кредиту
Кроме этого, кредиторы могут проверить иные интересующие их условия, например, законность перепланировок. Достаточно строго кредитные организации при оценке залоговой недвижимости относятся к такому параметру, как степень ее физического износа и то каким образом она использовалась. Следует отметить, что кредиторы недоброжелательно относятся к деревянной залоговой недвижимости. Так, в случае установления того факта, что коммерческая недвижимость под залог кредита может использоваться лишь для определенных целей, кредитная организация может скептически отнестись к такому обеспечению. Это вполне оправдано, так как в случае появления коммерческих проблем у заемщика, затрудняющих погашение кредита, кредитором должно быть реализовано обеспечение по оптимальной цене в предельно короткий срок.
Этапы оформления кредита под недвижимость
Первоначальным этапом в процессе оформления кредита потенциальный заемщик должен представить все финансовые и учредительные документы кредитной организации. На основе указанных документов ею будет определяться целесообразно ли предоставить кредит под залог коммерческой недвижимости. Данное решение банк принимает в среднем в течение двух дней. Возможно положительным моментом сыграет ранее оформленная кредитная или дебетовая карта открытая в данном банке.
Если по результатам проверки кредитор не имеет претензий к документации, предоставленной заемщиком, то наступает следующий этап – оценка недвижимости независимым специалистом или специализированной организацией, определяющей истинную стоимость залогового обеспечения. Чаще всего заемщик свободен при выборе оценщика, но при этом кредитор вправе организовать повторную оценку собственными силами, чтобы удостовериться в ее объективности. Поэтому эффективнее всего согласовывать с кредитной организацией выбор оценщика.
Следующим этапом является инспектирование потенциального объекта обеспечения, организованное кредитором. В рамках инспектирования банк требует у заемщика документы по недвижимости и осуществляет проверку об отсутствии помех для реализации объекта обеспечения. Если они не обнаружены, то заемщик вправе рассчитывать на максимально приемлемые условия и достойную сумму кредита. Но если кредитор обнаружит препятствия для реализации объекта обеспечения, то процесс оформления кредита будет остановлен и прекращен.
Возможные причины отказа юридическим лицам в предоставлении кредита:
- неверное оформление правоустанавливающих документов;
- коммерческая недвижимость в залоге под кредит непригодна к сдаче в аренду;
- нет разрешения на использование заложенного земельного участка;
- наличие на территории земельного участка низко ликвидных или специальных объектов, неотделимых от объекта недвижимости, например, котельная;
- экономические мотивы, например, необоснованно завышенная оценка стоимости.
Преимущества кредитования под коммерческую недвижимость
В том случае, когда заемщик является покупателем залогового объекта недвижимости, то для него преимущество заключается в том, что он ежемесячно платит не арендные, а кредитные платежи, а после его погашения объект становится его собственностью. Это условие придает залоговому кредитованию особую популярность. Ведь заемщику достается самое основное – коммерческая недвижимость в залоге под кредит, используя которую он может развивать свой бизнес. Однако имеется ограничение, представляющее собой запрет на осуществление юридических сделок с недвижимостью пока не погашен в полном объеме кредит под залог коммерческой недвижимости.
Недостатки кредитования:
- длительный процесс оформления;
- существование нескольких дополнительных условий, например, то, при котором коммерческая недвижимость в залоге под кредит должна быть обязательно застрахована;
- требовательность кредитной организации к соблюдению процедуры оценки объекта недвижимости.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
